Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt mieszkaniowy? To zależy od wysokości kredytu, liczby osób w gospodarstwie domowym, wydatków, innych zobowiązań i formy zatrudnienia. W tym artykule pokazuję, jak banki liczą zdolność kredytową i ile netto trzeba mieć na koncie, żeby kupić mieszkanie lub dom na kredyt.
Kredyt mieszkaniowy a dochód – czy istnieje jedna granica?
Nie ma jednej konkretnej kwoty zarobków, która daje zielone światło na kredyt mieszkaniowy. Banki patrzą na sytuację całościowo. Oceniają, ile pieniędzy zostaje Ci co miesiąc po opłaceniu wszystkich rachunków i zobowiązań. Uwzględniają też liczbę osób w rodzinie, formę zatrudnienia, staż pracy, a nawet historię kredytową. Dla dwóch osób z takim samym dochodem wynik analizy może być zupełnie inny. Dlatego pytanie „ile trzeba zarabiać” ma różne odpowiedzi, zależne od indywidualnego przypadku.
Dlaczego zdolność kredytowa to więcej niż sama pensja?
Zarobki to tylko jedna z wielu części układanki. Jeśli ktoś zarabia 8 000 zł, ale spłaca leasing, kartę kredytową i utrzymuje dwójkę dzieci, to jego sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż u singla z tą samą pensją i bez żadnych zobowiązań. Zdolność kredytowa to bilans tego, co wpływa i wypływa z Twojego konta. Banki analizują, na ile jesteś w stanie regularnie spłacać raty, nie obciążając zbyt mocno domowego budżetu. To właśnie ta analiza decyduje o tym, jaką kwotę kredytu dostaniesz i na jakich warunkach.
Ile trzeba zarabiać, by dostać kredyt 300 tys. zł?
Żeby to lepiej zobrazować, spójrzmy na liczby. Przy kredycie hipotecznym na 300 000 zł i ratach równych, banki oczekują następujących dochodów:
Singiel – około 5 000 zł netto,
Para – minimum 6 000 zł,
Rodzina 2+1 – 7 800 zł,
Rodzina 2+2 – przynajmniej 9 000 zł.
To oczywiście przy założeniu, że nie masz innych kredytów czy pożyczek, a wkład własny wynosi przynajmniej 20%. W przeciwnym razie potrzebne dochody będą wyższe. Warto dodać, że każdy bank może przyjąć trochę inne założenia, ale ogólne widełki są zbliżone.
Kredyt 500 tys. zł – czy średnia pensja wystarczy?
Jeśli marzysz o większym mieszkaniu lub domu i potrzebujesz kredytu hipotecznego na 500 000 zł, to dochody muszą być odpowiednio wyższe. Dla singla przyda się około 7 000 zł netto, a dla pary co najmniej 8 000 zł. Rodzina z jednym dzieckiem powinna mieć ok. 9 800 zł, a czteroosobowe gospodarstwo domowe – w okolicach 11 000 zł. Te dane są aktualne i pochodzą ze zweryfikowanych źródeł. Pokazują też, że im większa rodzina, tym większy dochód powinien zasilać wspólne konto, aby kredyt był dostępny.
Kredyt 800 tys. zł – kiedy zaczyna się granica dostępności?
W przypadku wysokich kwot, takich jak 800 000 zł, banki podchodzą do wyliczeń ostrożniej. Przy ratach równych, przyda się dochód rzędu 12 000 zł netto miesięcznie na całe gospodarstwo domowe. Im większa kwota kredytu, tym dokładniej sprawdzane są Twoje zobowiązania i historia finansowa. Czasami osoby z takimi zarobkami i tak nie otrzymują kredytu, jeśli mają już inne długi albo zbyt mały wkład własny. Dlatego sama wysokość wynagrodzenia nie jest jedynym wyznacznikiem.
Czy forma zatrudnienia ma znaczenie?
Tak, i to bardzo duże. Najlepiej oceniana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. To dla banku znak, że dochód jest pewny i regularny. Jeśli pracujesz na umowie zlecenie, o dzieło albo prowadzisz działalność gospodarczą, przygotuj się na dokładniejsze sprawdzanie dokumentów. Potrzebna będzie historia dochodów z ostatnich miesięcy, czasem nawet roku. Przedsiębiorcy najczęściej przedstawiają PIT lub KPiR, a bank liczy średni dochód netto z całego roku. Nawet jeśli ktoś zarabia sporo, ale jego dochody są nieregularne, bank może uznać, że to za duże ryzyko.
Wkład własny – ile trzeba mieć, by kredyt był realny?
Większość banków wymaga dziś minimum 20% wkładu własnego. Jeśli więc chcesz kupić nieruchomość za 500 000 zł, powinieneś mieć co najmniej 100 000 zł oszczędności. Są sytuacje, w których da się uzyskać kredyt z 10% wkładem, ale wymaga to dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia niskiego wkładu. Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki – mniejsza rata, niższe oprocentowanie i większa szansa na pozytywną decyzję kredytową. Dla banku oznacza to mniejsze ryzyko, a dla Ciebie niższe koszty.
Co jeszcze wpływa na zdolność kredytową?
Z pozoru niewielkie rzeczy potrafią zrobić różnicę. Banki patrzą na historię BIK, dostępne limity na kartach kredytowych, inne kredyty, nawet na to, czy na koncie widać wpływy z programu 500+. Część z nich analizuje też miesięczne wydatki – czy na koncie pojawiają się przelewy za raty, zakupy online, opłaty za platformy streamingowe albo inne powtarzalne koszty. Im większa stabilność i przejrzystość finansowa, tym lepiej. W praktyce oznacza to, że regularność i brak zaległości liczą się bardziej niż okazjonalne wyższe wpływy.
Czy zarobki rosnące w czasie mają znaczenie?
Zdecydowanie tak. Banki patrzą na historię Twoich dochodów. Jeśli dopiero od dwóch miesięcy zarabiasz więcej, może to nie wystarczyć, by podnieść Twoją zdolność kredytową. Zazwyczaj analizowany jest dłuższy okres – 3 do 6 miesięcy dla umów o pracę, a nawet 12 miesięcy dla działalności gospodarczej. Dlatego jeśli planujesz kredyt, dobrze przygotować się z wyprzedzeniem. Stałość zarobków działa na Twoją korzyść i daje bankowi większe zaufanie do tego, że spłata rat nie będzie zagrożona.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Finanse.co.pl
Aktualizacja: 15 kwietnia 2025 r.
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Informacje te nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji, a decyzje podejmujesz na własne ryzyko. Przed podjęciem działań mających skutki finansowe lub prawne skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Pomimo staranności, nie gwarantuję pełnej poprawności i aktualności treści oraz nie ponoszę odpowiedzialności za Twoje decyzje. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne wspierające rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
