W 2017 roku zmieniły się przepisy dotyczące kredytów hipotecznych. Nowa ustawa, która weszła w życie 22 lipca, uregulowała prawa i obowiązki kredytobiorców oraz banków. Ograniczono ryzyko walutowe, wprowadzono obowiązek licencji dla instytucji pożyczkowych, a także zapewniono możliwość zwrotu prowizji przy wcześniejszej spłacie. Sprawdź, co się wtedy zmieniło i co to oznaczało dla osób planujących zakup nieruchomości.
2017: Nowa era kredytów hipotecznych
22 lipca 2017 r. zaczęła obowiązywać ustawa o kredycie hipotecznym, która zdefiniowała na nowo zasady funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce. Ustawa ta wdrożyła unijną dyrektywę 2014/17/UE, mającą na celu zwiększenie przejrzystości ofert i ochronę konsumentów zaciągających zobowiązania zabezpieczone hipoteką. Co ważne, objęła wyłącznie kredyty udzielane osobom fizycznym oraz jedynie te, których zabezpieczeniem była hipoteka. Nie dotyczyła wcześniejszych umów – zmiany odnosiły się wyłącznie do nowych kredytów, podpisywanych od dnia wejścia ustawy w życie.
Waluta kredytu a waluta dochodów – koniec swobody?
Jednym z najbardziej znaczących zapisów ustawy był zakaz udzielania kredytów hipotecznych w walucie obcej, jeśli klient nie uzyskiwał w niej większości swoich dochodów. To reakcja na doświadczenia z lat wcześniejszych, gdy tysiące kredytobiorców zaciągnęły zobowiązania we frankach szwajcarskich, a następnie zmagały się ze wzrostem rat po umocnieniu tej waluty. Od 2017 roku bank nie miał już prawa oferować kredytu np. we frankach, euro czy dolarach komuś, kto zarabiał wyłącznie w złotówkach. Ograniczyło to ryzyko kursowe, ale też znacząco zawęziło wybór, szczególnie dla osób pracujących w Polsce, ale marzących o kredycie w innej walucie.
Zarejestrowane instytucje tylko z licencją
Nowa ustawa wymusiła porządek również wśród pośredników i instytucji pożyczkowych. Od tej pory każda firma, która chciała zajmować się udzielaniem kredytów hipotecznych, musiała być zarejestrowana i spełniać określone warunki. Co więcej, podmioty te zostały objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. To ograniczyło ryzyko trafienia na nieuczciwego pośrednika i zwiększyło transparentność rynku. W praktyce oznaczało to koniec działalności wielu pseudo-firm, które wcześniej działały na granicy prawa.
Zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie – ważna zmiana
Nowe przepisy wprowadziły obowiązek zwrotu prowizji w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Jeżeli kredytobiorca postanowił zakończyć spłatę przed czasem, miał prawo otrzymać proporcjonalny zwrot kosztów, które poniósł na starcie, takich jak prowizja bankowa. Dla przykładu, jeśli ktoś zaciągnął kredyt na 20 lat i spłacił go po 5, to mógł liczyć na zwrot ¾ prowizji. To istotna zmiana – wcześniej banki rzadko zwracały jakiekolwiek opłaty, mimo że klient już nie korzystał z usługi.
Zwrot kosztów przy naruszeniu przepisów
Zgodnie z nowymi zasadami, jeśli bank naruszył ustawę o kredycie konsumenckim (np. nie poinformował o RRSO, nie przedstawił symulacji spłaty), kredytobiorca mógł domagać się zwrotu kosztów. Takie naruszenia otwierały drogę do dochodzenia swoich praw, zarówno w postępowaniach reklamacyjnych, jak i sądowych. Nie były to przepisy martwe – konsumenci faktycznie zaczęli z nich korzystać, a instytucje finansowe musiały dostosować dokumentację i procedury, aby uniknąć potencjalnych konsekwencji.
Obowiązki informacyjne banków
Ustawa z 2017 roku wprowadziła standardy informacyjne. Banki i pośrednicy musieli dostarczać formularze informacyjne w jednolitej formie – tak, aby klient mógł porównać oferty różnych instytucji na równych zasadach. To była odpowiedź na zarzuty o nieczytelne umowy, ukryte opłaty i brak realnej możliwości porównania warunków kredytów. Od tamtej pory konsumenci otrzymywali zestandaryzowane dokumenty zawierające m.in. całkowity koszt kredytu, okres spłaty, raty i możliwe zmiany w oprocentowaniu.
Ochrona przed nieprzemyślanym zadłużaniem się
Nowe przepisy miały również charakter prewencyjny. Bank musiał przeprowadzić szczegółową ocenę zdolności kredytowej klienta, uwzględniając jego realne dochody, stałe wydatki i inne zobowiązania. Jeśli ktoś nie spełniał kryteriów, bank nie mógł udzielić kredytu – nawet gdy klient tego bardzo chciał. Ustawodawca uznał, że ochrona przed zadłużeniem ponad możliwości to obowiązek instytucji finansowej, a nie decyzja samego konsumenta. Dla klientów oznaczało to mniej swobody, ale jednocześnie większe bezpieczeństwo.
Rola pośredników pod kontrolą
W 2017 roku zmieniła się również sytuacja pośredników kredytowych. Od tego momentu każdy doradca musiał działać zgodnie z interesem klienta, a nie tylko banku, z którym współpracował. W praktyce oznaczało to koniec prowizyjnych układów, w których doradca kierował klienta tam, gdzie sam zarabiał najwięcej. Nowa ustawa wymagała pełnej transparentności – klient musiał być poinformowany, czy pośrednik działa niezależnie czy na zlecenie banku. To przełożyło się na lepsze relacje i większe zaufanie do doradców.
Efekt zmian – co zyskali konsumenci?
Wprowadzone regulacje z 2017 roku realnie zmieniły rynek. Klienci zyskali lepszą ochronę, większą przejrzystość ofert i łatwiejsze porównywanie propozycji banków. Z drugiej strony, ograniczono ich elastyczność – np. przy wyborze waluty kredytu. Banki musiały dostosować procedury, a pośrednicy zadbać o jakość obsługi. Dziś wiele z tych standardów traktujemy jako oczywiste, ale to właśnie ta ustawa stworzyła fundament pod bardziej odpowiedzialny rynek kredytów hipotecznych. Jej wprowadzenie było odpowiedzią na bolesne lekcje z lat wcześniejszych, kiedy to zbyt luźne reguły doprowadziły do problemów tysięcy rodzin.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Finanse.co.pl
Aktualizacja: 26 kwietnia 2025 r.
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Informacje te nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji, a decyzje podejmujesz na własne ryzyko. Przed podjęciem działań mających skutki finansowe lub prawne skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Pomimo staranności, nie gwarantuję pełnej poprawności i aktualności treści oraz nie ponoszę odpowiedzialności za Twoje decyzje. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne wspierające rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
